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格力地产股份有限公司关于对上海证券交易所2019年半年度报告

特殊提示

董事会和公司全体董事保证本公告内容无虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个人和连带责任。

2019年9月11日,格力房地产有限公司(以下简称“本公司”)收到了上海证券交易所上市公司提交的《格力房地产有限公司2019年半年度报告后审查询证函》(沪府函[2019] 2731号)(以下简称“询证函”)。根据《询证函》的要求,现批复如下:

问题1:

该公司的建筑项目业务增长迅速。据半年度报告显示,2019年上半年,公司建设项目业务实现营业收入12.88亿元,占公司营业收入的48.26%,均在2019年上半年新增。此外,建设项目业务的收入规模超过房地产业务。同时,公司2019年上半年长期应收账款为15.26亿元,比上年末增加13.03亿元,增幅为583.50%,主要是因为渔港项目应收账款增加15.16亿元。要求公司进一步说明:(1)长期应收账款回收安排结合相关业务协议和协议是否存在回收风险;(2)根据上述建设项目的实施进度、收入确认政策和依据、风险和报酬转移等情况说明是否满足结算条件。(3)根据公司的业务资质和客户情况,详细描述了明代建设项目的具体发展模式以及相关业务发展是否可持续。

回复:

1、公司建设项目业务概述

2013年4月,根据珠海市政府常务会议和工作会议以及珠海香洲渔港功能调整领导小组办公室的决定,格力房地产有限公司(以下简称“格力房地产”)作为格力房地产的子公司,被确定为洪湾渔港项目投资建设的主要单位。同时,明确给予投资方洪湾渔港经营权,要求格力地产尽快成立项目公司,推动洪湾渔港项目建设。格力地产于2013年5月16日成立项目公司珠海洪湾中央渔港发展有限公司(以下简称“洪湾渔港公司”)。2014年9月,洪湾渔港项目正式启动。洪湾渔港公司负责项目融资、建设和管理,用自有资金推动项目建设。具体项目包括:洪湾渔港主体工程、洪湾区珠海洪湾中心渔港市政综合配套工程(胡鞍钢西路工程)一期工程、洪湾大道市政道路工程、洪东互通市政道路连接工程、洪湾西引水渠澳大利亚供水改造工程、220千伏集泉(金海)输变电工程洪湾段电缆隧道工程等。

珠海市政府(2018)193号工作会议纪要明确规定,洪湾渔港竣工验收后,市财政部门负责对洪湾渔港项目公共部分的实际投资进行审核,审核后按实际投资成本+管理费+资本利息在7年内返还洪湾渔港公司。洪湾区相关市政工程项目(不包括洪湾渔港主体工程),洪湾渔港公司将继续完成项目建设。项目竣工验收后,横琴新区管委会将按照实际投资成本+管理费+资本利息+合理利润一次性支付给洪湾渔港公司。2018年,上述相关市政工程项目将竣工验收并移交横琴新区管委会。同时,公司根据第三方审计机构批准的金额向横琴新区管委会申请支付。横琴新区管委会已经按照第三方审计机构批准的金额支付了部分工程款项,我公司也收到了部分款项。

2019年4月1日,珠海市农业和农村事务局发布了《珠海洪湾中心渔港工程建设投资公共部分支付报表》。项目移交后,政府根据第三方预算审查单位的审查结果确定了支付金额和支付方式(12.936亿元,7年内支付)。首年应付金额1.848亿元已上报珠海市财政局,由2019年下半年调整预算安排结算。预算的剩余金额和支付时间将根据市财政部门对项目公共部分实际投资的审查结果进行调整和安排。

2、公司的会计处理

根据《企业会计准则第14号——收益(2006)》的有关规定,在同时满足以下条件时,应确认收益:商品所有权的主要风险和报酬已转移给购买者;既没有保留继续经营的权利,这通常与所有权有关,也没有有效控制出售的货物。相关的经济利益很可能流入公司;相关收入和成本能够可靠地计量。

公司在进行建设项目时,拟通过自筹资金进行自主开发,并在政府许可下经营,从而获取利润。2018年前,由于珠海市政府未与公司签订相关项目开发协议,洪湾渔港项目的公共部分按照企业投资模式进行建设。实际投资回收和收益实现方式尚不明确,公司将相关项目投资支出纳入在建项目核算。

根据珠海市政府(2018) 193号工作会议纪要精神,部分项目将从2018年起竣工移交。横琴新区管委会和珠海市财政局将根据第三方审计机构批准的金额进行支付。项目移交并确定可收回金额后,公司将确认收入并结转成本,确认2018年相关收入5.06亿元(含税),确认2019年上半年营业收入12.798亿元(含税)。

3.长期应收账款的收回

(1)公司2018年确认收入5.06亿元(含税)。截至2019年6月30日,公司已收到3.23亿元,余额1.83亿元。公司已向珠海横琴新区管委会提交了付款申请。申请正在审批中,预计将于2019年第四季度偿还。

(2)2019年4月1日,珠海市农业和农村事务局发布了《珠海洪湾中心渔港工程建设投资公共部分缴纳情况说明》。项目移交后,政府根据第三方预算审查单位的审查结果确定支付金额和支付方式(12.936亿元,7年内支付)。首年应付金额为1.848亿元,由2019年下半年调整预算上报珠海市财政局安排结算。剩余支付金额的预算金额和支付时间将根据市财政部门对项目公共部分实际投资和资金安排的审计结果进行调整和安排。

4.相关业务发展的可持续性

在海洋经济产业方面,公司自2014年开始规划建设珠海洪湾中心渔港等项目。2018年12月,珠海洪湾中央渔港正式开业,由公司运营。建成后的洪湾中央渔港可容纳800多艘渔船,年吞吐量达8万吨。它还建造了诸如渔业货物交易中心、冷藏冰库、庇护所中心和供应中心等设施。公司公开竞争洪湾中心渔港规划配套用地(总用地面积约191,000平方米)。随后,结合洪湾中央渔港经济区建设的需要,公司将在陆地上开发建设水产品深加工、休闲旅游度假、海洋文化展示等相关商业项目,打造综合海洋经济发展园区。逐步形成集集水产品贸易、冷藏冷链、物流配送、海洋科技、休闲旅游为一体的产业发展格局。

会计师的意见:

1.鉴于公司上述建设项目业务及相关事宜,我们在对公司2018年财务报表审计的基础上,进一步实施了以下审验程序:

(1)对公司管理层和其他相关人员进行询问和访谈,进一步了解业务背景、实施进度和结果。

(2)查阅公司提供的与业务相关的政府会议纪要、相关说明、第三方专项审计报告等文件和资料,评估业务性质和公司会计处理的适当性;

(3)检查公司明细账、银行流程和收款凭证,评估相关业务资金的回收情况和回收风险;

2.经过核实,我们认为:

(1)公司根据业务发展和会计准则的有关规定,在转移业务主要风险和报酬,确定回收金额的基础上,确认收入,结转成本,符合收入确认和审慎原则,符合结算条件;

(2)根据长期应收款项的支付单位和资金安排,相关资金不存在重大回收风险。

问题2:

该公司的库存正在慢慢耗尽。半年度报告显示,截至报告期末,公司库存为221.63亿元。但预付款金额为10.69亿元,仅占库存余额的4.82%,低于行业平均水平。包括华宁花园、樟树格力、格力广场、格力海岸在内的许多发达产品的库存已被慢慢移除。例如,目前正在开发的格力海岸项目的开发周期为7-9年,相对较长。请进一步说明:(1)公司房地产开发业务的去工业化及其区域分布特征;(二)公司部分房地产业务不活跃的原因;(3)根据项目所在地区及周边地区的房地产市场价格,说明公司是否已足额计提存货跌价准备。

回复:

1.截至2019年6月30日,本公司按项目区域划分的房地产业务存货构成如下(未经审计):

2.公司房地产业务发展缓慢的原因:

该公司的发展理念不同于其他强调高营业额的公司。公司主要产品为中高档住宅建筑,开发周期长。

截至2019年上半年,房地产非工业化及销售情况如下:

注:累计变质率=销售面积/有预售证书的累计销售面积。

3.根据各销售项目所在地区及周边地区房地产市场的价格情况,说明公司存货跌价准备是否充足;

(1)珠海项目:格力房地产项目位于粤港澳及海湾地区的核心区域,经济发展水平较高。目前销售的产品主要有格力海岸项目和平沙九号项目。上述项目销售良好,销售价格领先于周边市场。期末,当公司计算存货的可变现净值时,预期销售价格使用周围建筑物计算,如:

单位:元

(2)重庆项目:P25、P26地块目前正在预售。减值测试根据预算成本和周围建筑物的预售价格进行。测试结果如下表所示。其余为正在开发的住宅楼或待开发的土地储备。没有损伤的迹象。

公司的主要产品是中高档住宅。公司的发展理念已经得到社会各界的认可。开发的产品有很高的市场溢价空间。2016年至2019年6月期间,公司主营业务毛利率分别为36.34%、42.29%、40.34%和46.87%,在同行业保持较高水平,盈利能力在同行业处于中高水平,无明显减值迹象。

综上所述,2019年6月30日,本公司未计提任何应计提但未计提的折旧准备。

会计师的意见:

1.鉴于上述本公司存货周转率及相关事宜,我们在对本公司2018年财务报表审计的基础上,进一步实施了以下验证程序:

(1)询问和访谈公司管理层、营销人员及其他相关人员,了解公司各项目的开发进度、销售计划和项目去产业化情况;

(2)将项目预计销售价格与项目实际预售/销售价格以及项目周围类似项目的销售价格进行比较;

(3)将公司近期预期销售费用占销售收入的比例与实际销售费用的比例进行比较。

2.经过核实,我们认为:

截至2019年6月30日,本公司未计提应计提但未计提的存货跌价准备。

问题3:

半年度报告显示公司应收账款高度集中。期末前五名应收账款总额为2.03亿元,占年末应收账款总额的93.59%。同时,应收账款坏账准备比例较低,仅为0.64%,根据公司应收账款的信用风险特征,三年内应收账款的预期信用损失率为50%。请进一步说明:(1)分别列出前五大应收账款的金额、账龄、对方以及是否与公司有关联关系;(二)应收账款坏账准备是否充足;(3)根据公司历史和同行业可比情况,说明目前确定坏账准备方法的依据。

回复:

1.截至2019年6月30日,期末五大应收账款明细如下:

2.公司近年应收账款及坏账准备的账龄分布如下:

从上表可以看出,公司近年来应收账款周转率相对较快,主要欠款单位是信用较高的政府部门。截至2019年6月30日,除珠海市交通局欠款244万元外,3年内无其他大额应收账款。珠海市交通局应收244万元为港珠澳大桥珠海港建设管理费,公司应向政府相关部门收取。政府尚未向该公司支付这笔款项,因为最终结算尚未处理。根据会计政策,公司已经筹集了50%的坏账准备。一般来说,公司应收账款的坏账准备是足够的。

3.为了公允反映公司的财务状况和经营成果,有效防范经营风险,公司根据应收账款的构成、近年来各类应收账款的收款情况和实际坏账发生情况,确定了公司应收账款的信用风险特征组合类别和相应的坏账准备计提比例。与同地区同行业可比上市公司的比较如下:

(1)确定风险组合的依据

(2)组合中,坏账准备采用账龄分析法计提:

根据公司历史和同行业对比分析,公司目前确定坏账准备的方法与同地区同行业上市公司没有显著差异。

会计师的意见:

1.根据确定公司应收账款坏账准备的依据,我们主要执行以下验证程序:

(1)分析各组合中的资金,判断组合中的主要资金是否符合组合的信用风险特征;

(2)检查各组合坏账准备计提方法是否符合公司会计政策;

(3)检查大额应收账款的业务性质、账龄和后付款情况;

(4)对比分析公司应收账款的账龄分布和近年坏账准备情况,评价坏账准备是否充足;

(5)将本公司确定的现行坏账准备计提方法与同地区同行业上市公司进行比较,检查是否有显著差异。

2.经过核实,我们认为:

(1)截至2019年6月30日,公司应收账款坏账准备充足;

(2)根据公司历史和同行业对比分析,公司目前确定坏账准备的方法与同地区同行业上市公司没有显著差异。

特此宣布。

格力房地产有限公司

董事会

2001年9月18日

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